Договор аренды нежилого помещения. Форма договора для Арендодателя

Правильно составить договор аренды очень важно. Все арендаторы когда-нибудь съезжают.

Сначала я опишу самые важные моменты в договорах аренды нежилых помещений, а потом приведу пример договора аренды для владельцев помещений.

Итак, если Вы - Арендодатель и сдаете в аренду помещение:

1. Начнем с конца. Если Ваш арендатор хочет съехать. В договоре всегда нужно четко прописывать за который Арендатор обязан уведомить Вас о предстоящем расторжении договора. Арендатор хочет, чтобы этот срок был меньше, Вам же наоборот - нужно время, чтобы найти новых Арендаторов.
Самый минимум - предупреждение на один месяц, меньше просто не соглашайтесь. Лучше, конечно месяца три.


2. Срок договора - от 11 месяцев (кто-то пишет 364 дня) до бесконечности (но уже с государственной регистрацией).
Тут решать Вам, в зависимости от конкретного случая. Поймите одно: любой Арендатор нежилого помещений всегда будет настаивать на возможности расторжения договора в одностороннем порядке (см. п. 1). Поэтому у Вас 10-летний договор аренды, в Арендатор все равно может его расторгнуть. Просто долгосрочные договора чаще просят Арендаторы, чтобы быть уверенным, что Вы его не выгоните через какое-то время. Вам-то право досрочного расторжения Арендатор при отсутствии серьезных нарушений предоставлять не захочет!

3. Важный момент, касающийся двух первых пунктов. У Вас заканчивается, к примеру, 11 месячный договор. Депозит, обычно, идет в зачет последнего месяца аренды. Никто не мешает Арендатору в последний день договора передать Вам ключи и попрощаться. Даже если он Вас слезно уверял, что еще год будет арендовать.
Пока нет нового договора - Вы несете такие риски. Выход - депозит не идет в счет последнего месяца, а возвращается после окончание договора (в нашем случае пропишем, что удерживается в качестве штрафа).
Просто бухгалтерия Арендодателя часто не любит процедуры возврата проводить и Арендодатель сам себе прописывает такие неудобства и возможные убытки.
А еще некоторые пишут, что договор аренды автоматически считается продленным на новый срок, если ни одна из сторон не уведомила другую о расторжении. Мне этот вариант не очень нравится, но это сугубо мое мнение, консультируйтесь со своим юристом.

4. Доллар неумолимо летит вверх. Если подписываете долгосрочный договор учтите это! Нельзя подписываться на повышение аренды 5-10% в год. Ищите другие варианты, возможно уровень инфляции, некоторые сети сами предлагают как вариант "процент от оборота, но не менее". В общем обсуждайте вопрос очень серьезный.
Самый известный пример - McDonallds на Тверской и договор аренды 1989 года.

5. Коммунальные платежи. Не включайте их в ставку аренды, Вы же не знаете сколько Арендатор будет потреблять. Можно поработать полгода, а потом рассчитать среднюю сумму и включить, чтобы во счетами не  возиться.

А вот и сама форма договора:

ДОГОВОР АРЕНДЫ

г. _________                                                                       ______________ г.

___________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель»,   с одной стороны, и  _____________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующего на основании ____________________________,  с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1.   Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование помещение  (далее – «Помещение»), находящегося по адресу: ___________________

1.2.   Помещение находится на _____ этаже ____этажного здания, общая площадь Помещения составляет  _____  квадратных метров.

1.3.   Помещение   находится в распоряжении Арендодателя на основании Свидетельства о регистрации права серии  ________________г. Помещение свободно от любых прав третьих лиц.

1.4.   Помещение может использоваться для осуществления _____________.

2.      СРОК АРЕНДЫ. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА.

2.1.   Срок аренды по настоящему Договору – ___________________________

2.2.   Договор вступает в силу с момента подписания акта приёма-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, и действует до окончания срока аренды. Обязательства по взаиморасчетам Сторон (в т.ч. обязательства по уплате штрафных санкций), возникшие из Договора, прекращаются исполнением условий настоящего договора.

2.3.   Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению Сторон.

2.4.   Не позднее, чем за 1 (один) месяц до окончания срока аренды, в том числе при досрочном расторжении Договора, Арендатор уведомляет Арендодателя о предстоящем освобождении Помещения.

2.5.   По истечении срока аренды Арендатор при условии надлежащего исполнения обязательств в течение срока действия Договора имеет преимущественное перед третьими лицами право, на заключение Договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о намерении воспользоваться таким правом не менее чем за 1 (Один) месяц до истечения срока аренды.

3.      АРЕНДНАЯ ПЛАТА. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ.

3.1.   Ставка арендной платы по настоящему Договору составляет ___________) рублей  в месяц. 

3.2.   Арендная плата за период времени, отличный от месяца, исчисляется исходя из продолжительности указанного периода времени, при этом для расчетов принимается, арендная плата за день равна 1/30 арендной платы за месяц.

3.3.   Оплата осуществляется ежемесячно в течение 10 (десяти) первых дней текущего месяца аренды, путем перечисления Арендатором суммы, указанной в п. 3.1. настоящего договора, на расчетный счет Арендодателя.

4.      ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

4.1. Арендодатель:

4.1.1.      предоставляет Арендатору по Акту передачи Помещение в исправном, безопасном и пригодном к эксплуатации состоянии не позднее ________ г.;

4.1.2.      несёт ответственность за техническое состояние  помещения, включая состояние  несущих перегородок, стен, пола, потолка, крыши и при необходимости за свой счет выполняет капитальный ремонт данного помещения (здания).

4.1.3.      обеспечивает беспрепятственный доступ сотрудников и посетителей Арендатора в Помещение, в соответствии с режимом доступа в Здание, в котором находится Помещение;

4.1.4.      не возражает против установки дополнительных средств связи за счёт Арендатора;

4.1.5.      обязуется обеспечить Арендатора электрической мощностью не менее ____ кВт.

4.1.6.      Арендодатель обязуется предоставить место для размещения рекламной конструкции Арендатора на фасаде арендуемого помещения.

4.2  Арендатор в праве:

4.2.1.      по письменному согласованию с Арендодателем производить за свой счет отделимые, а так же неотделимые  улучшения арендованного помещения;

4.2.2.      по истечении срока действия договора, или при его досрочном расторжении, изъять произведенные Арендатором на объекте улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для объекта (отделимые улучшения);

4.2.3.      сдавать помещение в субаренду без дополнительных согласований с Арендодателем;

     

4.3. Арендатор обязан:

4.3.1.  использовать Помещение только в соответствии с целями, указанными в п.                       1.4 настоящего договора, в течение всего срока аренды;

4.3.2    своевременно уплачивать арендную плату;

4.3.3.   за свой счет содержать Помещение в полной исправности, надлежащем   санитарном и косметическом состоянии,  чистоте и порядке, а также   производить за свой счет текущий ремонт Помещения;

4.3.4.      незамедлительно в письменной форме информировать Арендодателя о ставших ему известными любых повреждениях или разрушениях Помещения;

4.3.6.      по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения Договора, возвратить Помещение Арендодателю по Акту передачи в исправном, безопасном и пригодном к эксплуатации состоянии с учетом нормального износа;

4.3.7.      не заключать договоры, следствием которых является какое-либо обременение предоставленных Арендатору по Договору имущественных прав;

4.3.8.      обеспечивать представителям Арендодателя беспрепятственный доступ в Помещение для его осмотра и проверки его использования по назначению в согласованное Сторонами время.

5.           ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

5.1.В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Сторона, не исполнившая либо исполнившая ненадлежащим образом обязательства, возмещает добросовестной Стороне убытки, причиненные таким неисполнением, ненадлежащим исполнением.

5.2.Положения об ответственности, предусмотренные настоящим Договором, вступают в силу в случае, если Сторона, получившая право требовать их применения, потребовала их применения.

5.3.За каждый день просрочки платежа Арендатор уплачивает Арендодателю пеню из расчета 0,1% от просроченной суммы платежа.

6.         ФОРС-МАЖОР.

6.1.   Ни одна из Сторон не будет нести ответственность за полное или частичное невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий экстраординарного характера, которые Сторона не могла предвидеть или предотвратить любыми разумными средствами. Следующие обстоятельства считаются экстраординарными событиями: наводнение, землетрясение и другие стихийные бедствия, а также военные действия, действия российских властей, серьезно влияющие на интересы Сторон, а также другие обстоятельства, не зависящие от воли Сторон.

6.2.   Если обстоятельства, указанные в п. 6.1. настоящего Договора и их последствия будут существовать более 60 (Шестидесяти) дней или, если очевидно в момент их возникновения, что они будут существовать более указанного срока (60 (Шестьдесят) дней), Стороны в кратчайшее время  должны провести переговоры по выявлению приемлемых альтернативных путей выполнения настоящего Договора.

7.       ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ.

7.1. При возникновении между Арендодателем и Арендатором споров и/или разногласий, вытекающих из настоящего Договора или связанных с ним, Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров между собой.

7.2. Если  Сторонам  не  удастся  разрешить споры и/или разногласия путем переговоров, такие споры и/или разногласия будут решаться Арбитражным судом согласно действующего законодательства.

8.       ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ.

8.1 Все изменения к данному Договору оформляются путем подписания                  дополнительного соглашения и, после подписания становятся неотъемлемой его         частью.

8.2.Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме. Сообщения будут считаться исполненными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телеграфу, телетайпу, телексу, телефаксу или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам Сторон с получением под расписку должностными лицами Сторон.

8.3.Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, при этом договор будет считаться прекращенным по истечении 30 (Тридцати) календарных дней с момента получения Арендодателем письменного уведомления.

8.4.Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу – по одному для каждой из Сторон.

9.      ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН