Как сдать в аренду нежилое помещение. Инструкция для собственника

Как сдать в аренду помещение.

Советы бывшего директора по развитию.

Что было

Прошли те светлые времена для владельцев недвижимости, когда арендаторы стояли в очереди, чтобы арендовать помещение. Когда устраивались реальные аукционы, кто больше даст (конечно без приглашения аукциониста, а просто по телефону).
Кризис 2008, а теперь и нынешний поставил рынок аренды помещений на свои места. В декабре 2014 - начале 2015 многие торговые сети начали съезжать из помещений.
Просто раньше убыточные места не закрывали, их тянули остальные магазины сети.
Но это в прошлом.


Что делать? Действовать! Сдавать в аренду!

1. Если помещение пустое или арендаторы объявили о съезде срочно печатать на листе бумаги слова АРЕНДА и номер телефона и вешать на дверь. Можно заказать растяжку, но бумагу сразу! Может быть Вас уже ищут.

2. Подключили риелторов? Контролируйте процесс! У меня был случай, когда у человека пустовало помещение, а наша компания безумно хотела арендовать его. Но между нами был посредник. Риелтор всячески уверял, что хозяин сдает помещение только с условием разделения на двух арендаторов - маленькую часть (метров 15) будет арендовать турагентство. А у нас магазин в притык по площади. Переговоры тянулись. В итоге наши дизайнеры с горем пополам "впихнули" магазин в предлагаемую площадь. 

Каково же было мое удивление, когда хозяин при встрече спросил, а почему мы все помещение не берем. В итоге выяснилось, что турагентству было очень выгодно с нами сесть и они просто пообещали риелтору дать лишние 10000 рублей. Не знаю, что с ним хозяин помещения сделал, но арендовали мы все целиком как и хотели.

Поэтому, работаете с агентством, по возможности приезжайте на показы помещения. Либо если риелтор говорит, что нашел арендаторов - встретьтесь с арендатором как можно быстрее, обсудите самые важные условия, даже если поручаете агентству весь процесс обсуждения и подписания договора.

3. Оглянитесь вокруг! Посмотрите кто арендует соседние помещения, есть ли рядом помещения, которые сдаются в аренду. Если вокруг все в растяжках "Аренда" - это конечно плохо. Постарайтесь хотя бы узнать кто почем сдает.

4. Каталог торговых сетей и контакты отделов развития можно найти тут http://retailstreet.ru/arendator.php
Звоните, предлагайте! В идеале можно и нужно высылать пару фотографий и план помещения. Понятно, что все равно приедут смотреть, но с Вашими фотографиями могут приехать быстрее да и начать решать.
Не надо подходить вплотную к фасаду и фотографировать его! Отойдите метров на 20, а потом еще сфотографируйте слева и справа, чтобы видно было что рядом находится.
И не надо фотографировать в 7 утра! Нужно когда много народу мимо ходит. Покажите потоки!

5. Подайте объявление. Сайтов с бесплатными объявлениями очень много.
Есть просто доски объявлений обо всем, такие как Авито https://www.avito.ru/.
Есть сайты по недвижимости, такие как Недвижимости и цены http://realty.dmir.ru/
Есть специализированные сайты по аренде коммерческой недвижимости, такие как Retail Street http://retailstreet.ru/
Чем больше разместите, тем лучше. Потом удалить можно (если нужно, подробнее в последнем разделе).

6. Лучше показывать помещение самому. Дело в том, что когда приезжает сотрудник отдела и ходит смотрит все один развития, он начинает о чем то спрашивать соседей, продавцов Вашего арендатора. (если на помещении нет растяжки о сдаче в аренду, попросите не общаться с продавцами, скажите они не в курсе. Обычно в отделах развития к этому нормально относятся).
Мой знакомый сдавал в аренду часть своего помещения, в остальной был ювелирный. Прекрасное помещение, но никак не сдавалось. Помещение показывал охранник ювелирного салона, ключи были у него (пока помещение пустовало, ювелирам разрешили сделать там комнату отдыха - это и было ошибкой). Как позже выяснилось, охраннику совсем не хотелось расставаться со своим "кабинетом", поэтому он при показе всем рассказывал, что и народу тут мало и крыша течет и т.д.

7. Насчет тех кто принимает решение. Чтобы Вы понимали всю схему до конца, объясню кратко. К Вам приезжает сотрудник отдела развития либо куратор из розницы (в зависимости от компании, просто не везде есть отдел развития). Разница - сотруднику отдела развития нужно заключить договор аренду, выполнить план, получить за это деньги. Человеку из розницы - курировать эту точку в дальнейшем.
Далее объект будет согласовывать куча отделов - строители составлять смету, маркетологи просчитывать рентабельность, юристы - проверять документы, еще бухгалтерия, СБ - в общем чем больше компания, тем больше согласований. Поэтому может понадобится время.

8. Арендные каникулы. Без них сейчас никуда. Совет прост - каникулы давать, но требуйте объяснить, мотивировать, что за ремонт будет сделан в помещении. Во всяком случае все просят обычно с запасом. Можно это срок сократить.
Обычно первую неделю, а иногда и несколько (особенно если это общепит) арендаторы не выходят на ремонт, а просто делают и согласовывают дизайн-проект, сметы. Если у Вас еще работают старые арендаторы, предложите новым заранее подписать договор, пустите их произвести все замеры. Пусть начинают делать проекты, чтобы при передаче помещения сразу начать ремонт.
Недавно я "отвоевал" таким образом месяц аренды для своих приятелей, которые сдали помещение крупной сети фаст-фуда. Арендаторы просили 2 месяца каникул, согласились в итоге на один.

9. Если речь идет о сдаче а аренду не отдельного помещения, а о торговом центре (особенно только построенном) тогда может и имеет смысл обратиться к посредникам. Но не ходите в ближайшее агентство недвижимости, которое квартирами занимается. Там Вам не помогут! Есть крупные компании, специализирующиеся на брокеридже торгов
ой недвижимости (а если надо и управлении). Никого рекламировать не буду - поищите в интернете.

Пока у Вас все хорошо

Когда у Вас помещение сдано в аренду, думать о возможном съезде арендаторов и кем их заменить абсолютно не хочется. Но иногда представители сетей появляются ниоткуда (узнают Ваш телефон через продавцов существующего арендатора, соседей, дворника-таджика). Не бросайте трубки! Даже если и не думаете сдавать.

В прошлом году встречался с человеком, у которого последние лет 10 арендовал его единственное помещение один очень крупный банк. И вдруг отзыв лицензии. 

Человек был реально в шоке несколько месяцев, "пытаюсь сдать - не знаю как".

Резюме - просто собирайте информацию, записывайте в блокнот тех, кто звонит. Учтите, что в отделах развития немалая текучка кадров. Это и плохо и хорошо. Хорошо тем, что когда сотрудник отдела развития уходит из одной компании, он часто приходит в отдел развития другой компании (а может быть той компании сейчас и интересно Ваше помещение арендовать).
Если давали объявления о сдаче в аренду на доски объявлений, не удаляйте их пока сами не удалятся. По ним будут долго звонить.

И когда Ваш арендатор заявит об съезде из помещения - просто обзвоните всех. Велика вероятность, что Вы сдадите свое помещение в аренду без особых усилий!